В скором времени в Казахстане произойдет обвал цен на недвижимость

Последнее время общество будоражат слухи о том, что совсем скоро в Казахстане произойдет обвал цен на недвижимость. По данным различных экспертов, в Алматы стоимость 1 кв. м должна подешеветь на $500, а то и на $800. Причем, условиями обвала называют банкротство некоторых казахстанских банков и низкую цену на нефть, передает КазТАГ.

Попытаемся проанализировать некоторые факторы, которые могут или спровоцировать обвал, или вызвать рост цен на недвижимость. Обвал цен на рынке недвижимости произойдет только в том случае, если с банков второго уровня (БВУ) затребуют долги, а цена нефти на мировом рынке будет падать весь 2012 год. Тогда БВУ начнут продавать залоги, разрушив мнимое равновесие на рынке между спросом и предложением. В противном случае БВУ будут до скончания века ждать роста цен на недвижимость, чтобы выгодно и не спеша продать залоги.

Интересно, жизни хватит?

Думаю, интересно узнать, сколько лет нужно жителям стран мира, чтобы купить средний жилой дом. Так, международные эксперты проанализировали рынки жилой недвижимости более 40 стран мира и составили рейтинг регионов, в которых покупка квартир и домов для местных жителей является недостижимой мечтой или, напротив, реальной возможностью.

Для начала возьмем рейтинг стран с самой недоступной недвижимостью для жителей. На первом месте Марокко, где при средней стоимости жилой недвижимости в $144,8 тыс. и среднем годовом доходе семьи в $2,145 тыс. копить деньги нужно 67,5 лет. На втором месте Пакистан ($74,953 тыс., $1,846 тыс. и 40,6 года), третьем - Черногория ($151,155 тыс., $5,038 тыс., 30 лет). На четвертом месте Беларусь ($90 тыс., $3,203 тыс., 28,1 года), пятом - Россия ($303,151 тыс. в Москве, $64,102 тыс. в регионах, $11,615 тыс. в Москве, $3,08 тыс. в регионах и 26,1 года).

Теперь возьмем рейтинг стран с самой доступной недвижимостью для жителей. На первом месте США, где среднестатистический американец может купить дом уже через 2,7 года работы, на втором - Доминиканская Республика (3,5 года), третьем - Чили (4,05 года), четвертом - Швеция (4,2 года), пятом - Бельгия (4,3 года), Германия (4,4 года), Гондурас (4,7) и другие.

Для сравнения, по данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость, средняя стоимость жилых домов в Казахстане в июне этого года составила 26,335 млн тенге за объект, или $178 тыс.

Какой дом в Алматы можно купить за эти деньги? На сайте Крыша.kz я нашел одно объявление. Это 4-комнатный дом в 100 кв. м в Бостандыкском районе с двумя отдельными входами, заездом на 4 машины, в кухне и в душе теплые полы, в этом году планируется проведение газа. Весьма скромно, и с проблемами в инфраструктуре.

По собственным расчетам, в Алматы средний годовой доход семьи составляет $7-8 тыс.. По данным агентства РК по статистике, в апреле 2012 года средняя зарплата составила 97,568 тыс. тенге, или $660). Если в семье работают двое родителей, то средний годовой доход семьи, в лучшем случае (женщина получает столько же, сколько мужчина) - $16 тыс.

Вот и выходит, что, к примеру, жителю Алматы придется собирать деньги на жилье более 22 лет, согласно официальным данным - 11 лет.

В результате, получается, что в первом случае Казахстан займет шестое место, а алматинцы быстрее купят жилье, чем москвичи. Согласно выкладкам официальной статистики, Казахстан уже сейчас подпирает рейтинг стран с доступным жильем. Впрочем, каждый житель Алматы может сам просчитать свои финансовые возможности.

Богатые тоже плачут

В Казахстане от высоких цен на жилье страдают и богатые люди. Так, по данным исследовательской компании MAR Consult, был составлен топ-10 стран с описанием максимально дорогих объектов. Возглавляет список Монако, элитный дом SEA SIDE PLAZA, где стоимость апартаментов от $50 тыс. до €130 тыс. за 1 кв. м, затем идет Франция (Boulevard de la Croisette, 104) со стоимостью апартаментов от €34,5 тыс. до €40,5 тыс. за 1 кв. м.

На четвертом месте Испания (LAGUNA DE BANUS), от €7 тыс. до €13,5 тыс. за 1 кв. м, на пятом месте Россия (ЖК «МИЛЛЕНИУМ ТАУЭР»), от €6 тыс. до €15,5 тыс. за 1 кв. м, на седьмом месте Великобритания (Valance Gardens, 1), от €6,5 тыс. до €11 тыс. за 1 кв. м.

Естественно, в вышеперечисленных элитных домах есть все, чтобы человек жил комфортно, а сами районы - панорамные.

Для сравнения: стоимость 1 кв. м в Астане составляет $5-7 тыс., Алматы - $4-5 тыс., Актобе - $2 тыс..

Значит, элитная недвижимость в Астане и Алматы вполне на уровне таких же домов в Испании и Великобритании, даже несколько дороже, чем в самой дорогой Москве.

Круче всех крутых

Если смотреть на рынок жилья в Астане и Алматы, то Казахстан круче всех крутых. Ранее мы уже отмечали, что средний жилой дом в Алматы стоит $178 тыс. Между тем на побережье Флориды (США, море, солнце, пальмы) приличный домик с парой спален можно сторговать за $150 - 160 тыс.

По данным газеты «Комсомольская правда», за $30 тыс. можно купить дома в Бали, например, небольшой дом (2 этажа, 3 спальни, 2 ванные, кухня, холл, кабинет, кладовка и т. п.) За $42 тыс. квартиру-студию в Египте в элитном комплексе в турцентре Хургады, через дорогу от моря. И далее, за $62 тыс. квартиру в центральной части Западного Берлина (4 км от рейхстага), за $89 тыс. апартаменты в 100 м от моря в Греции, за $132 тыс. двухкомнатную квартиру в Праге (Чехия), за $162 тыс. виллу (170 кв. м, 3 спальни) в охраняемом коттеджном поселке в Турции, за $167 тыс. апартаменты в Италии.

Значит, за деньги, который казахстанец выручит за продажу среднего дома в Алматы, он может приобрести 5 домов в Бали, почти 4 квартиры в Египте, почти три квартиры в центре Берлина, почти два хороших дома в Греции, виллу (со сдачей) в Турции, и апартаменты (тоже сдачи дадут) в Италии.

Одного перечисления мест, где находится жилье достаточно, чтобы понять - недвижимость в Казахстане переоценена, причем, довольно существенно.

Однако мухлюют

Заведомо резкий поворот из незрелого коммунизма к стихийному капитализму принес Казахстану одну большую, но весьма труднорешаемую проблему: теперь здесь мухлюют все, или почти все.

И в этом есть свой смысл. Например, купить престижную машину с платиновыми ручками, отдохнуть от «трудов праведных» на Лазурном берегу, стать, как Виктор Храпунов, одним из самых богатых жителей Швейцарии, или построить, как Алиджан Ибрагимов, за $40 млн. автодром там, где душа пожелает.

О том, что мухлюют и на рынке недвижимости, всем давно известно. Некоторые детали мухлежа раскрыл в СМИ почетный президент ассоциации риэлторов Казахстана Аблайхан Саматдин. По его словам, цены на квартиры в Алматы на 40% выше реальных.

Оценки Саматдина слегка шокируют: по его мнению, информация в половине из них (ценах на квартиры в газетных объявлениях) не соответствует действительности. Кстати, его слова о том, что «мы проанализировали все источники, которые подают объявления о квартирах - практически 50% из них не существует», свидетельствует о заговоре «черных» маклеров (так их назвал сам Саматдин) против тех, кто намеревается купить жилье.

В этом свете данные об увеличении количества договоров купли-продажи недвижимости за прошедший период 2012 года по сравнению с аналогичным периодом 2011 года вызывают крайнее недоверие. Могу предположить, что «черные» маклеры при попустительстве со стороны нотариусов продают одну и ту же недвижимость по нескольку раз, чтобы искусственно увеличить количество договоров купли-продажи. Думаю, доказать такое предположение сложно, но, принимая во внимание зависимость нотариусов от государства (дать или отозвать лицензию), вполне возможно.

Все это делается так называемыми «черными» маклерами для того, чтобы у казахстанцев сложилось мнение: цены на недвижимость растут, и потому нужно срочно покупать.

Завтра будет завтра

Впрочем, не исключено, что и оценки Саматдина занижены. Возможно, цены завышены еще больше - на 50% и больше. Но как бы то ни было цены на жилье в Казахстане крайне высоки и уж точно никак не привязаны к уровню реальных доходов населения.

Надо сразу сказать, что основой для моих вышеприведенных расчетов стали доходы жителей Алматы, самого богатого города Казахстана. Если брать за основу доходы людей из провинций (исключив для большей объективности нефтяников), то цифры будут очень даже скромными. И все вышеуказанные позиции, кстати, не шибко хорошие, Казахстан легко растеряет. Сегодня прогнозировать, произойдет ли обвал на рынке недвижимости или не произойдет - все равно, что гадать на кофейной гуще.

Скажу так, странам с большими запасами нефти из-за высокой концентрации ликвидности на 1 кв. м территории, и ее мощного давления на экономику, выйти из порочного инфляционного круга довольно сложно. Это в полной мере относится и к Казахстану, где и цены на недвижимость привязаны к ценам на нефть. Взаимосвязь здесь прямая, «черное золото» дешевеет - доходы падают, возможность покупать жилье резко снижается.

Можно с большей долей вероятности сказать: если цена нефти будет неуклонно снижаться, например, хотя бы до конца 2012 года, то обвал цен на рынке недвижимости случится. Но при условии, что с банков второго уровня (БВУ) срочно потребуют вернуть деньги, а они не смогут рефинансироваться: государство, которое помогло им во время кризиса или кредиторы, которые захотят зафиксировать минимальные потери сейчас, чем максимальные - потом. Тогда БВУ выставят на продажу залоговое имущество, и предложение на рынке на порядки превысит спрос.

Но если БВУ оставят в покое, тогда они еще долго будут держать залоги в резерве. К примеру, до тех пор, пока им не прищемят палец кредиторы.